In deze longread staan we stil bij het effect van planschade op uw bedrijfsvoering en geven we aan de hand van een case-study een stappenplan om hier met slimme tooling beter op voorbereid te zijn.

Planschade en ander aanverwant ongemak

Planschade is schade ten gevolge van waardevermindering of gederfde inkomsten ontstaan na wijziging van de geldende planologie (bestemmingsplan). Elke eigenaar of beheerder van woningen, kantoren of bijvoorbeeld winkelpanden kan hier vroeg of laat mee te maken krijgen.
Denk bijvoorbeeld aan het niet meer kunnen bouwen van een bedrijfspand waarvoor een stuk grond aangekocht is, het verdwijnen van vrij uitzicht of het verminderen van toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van een bedrijfspand door bouw van woningen in de nabijheid van het bedrijf (geluid en ander hinder).
Bij officiële planschade wordt de vermogens- of inkomensschade bepaald door de maximale invulling van de oude planologie en de maximale invulling van de nieuwe planologie te vergelijken. Na deze vergelijking wordt bepaald of er per saldo sprake is van een planologische verslechtering.

Bij de invoering van de Omgevingswet gaan verschillende zaken veranderen rondom planschade. Eén van de meest opvallende daarvan is dat onder de nieuwe wet de tegemoetkoming van planschade pas aangevraagd kan worden zodra de betreffende nieuwe mogelijkheid daadwerkelijk wordt gebruikt. Op dit moment kan al een schadevergoeding worden gevraagd als er een nieuwe mogelijkheid toegestaan wordt. Zie hierover de brief van de minister aan de Tweede Kamer van 19 mei 2016.

Ook los van de cases waarbij er officieel sprake is van planschade en een (meestal langslepend) verzoek tot planschadevergoeding ingediend kan worden, zijn er diverse andere vormen van ongewenste waardebeïnvloeding op uw vastgoedportefeuille. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

  • Aangevraagde omgevingsvergunningen op naburige panden die de bedrijfsvoering, de uitstraling van uw bedrijf of de waarde van het pand kunnen schaden.
  • Verkeersbesluiten die de bereikbaarheid van uw pand voor bezoekers, medewerkers of leveranciers kunnen beperken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het instellen van éénrichtingsverkeer of het veranderen van het lokale parkeerbeleid rondom uw vestigingen.
  • Bestemmingsplanwijzigingen die het vestigen van nieuwe concurrentie mogelijk maakt.
  • Aangevraagde drank- en horecavergunningen of terrasvergunningen in de nabijheid van uw onderneming.

Overigens zijn er ook algemene of zelfs positieve redenen waarom het volgen van lokale bekendmakingen en officiële publicaties interessant is, denk hierbij bijvoorbeeld aan:

  • Verleende of aangevraagde vergunningen en meldingen die signaleren dat een concurrent zich in de nabijheid vestigt
  • Kansen die ontstaan uit een breder bestemmingsplan in of rondom het huidige bedrijfspand
  • Het spotten van acquisitiekansen voor nieuwe vastgoedontwikkelingen
  • Signaleren van inspraakmomenten en planvorming waarin op positieve wijze op geanticipeerd kan worden

Het goede nieuws hierbij: In tegenstelling tot sommige andere landen heeft Nederland géén planbatenheffing.

Hoe blijf ik op de hoogte over deze bekendmakingen?

Er zijn verschillende manieren om op de hoogte te blijven over deze bekendmakingen. Hierbij is het goed om te weten welke officiële informatiebronnen er zijn. Alle Bestemmingsplanwijzigingen en geldende bestemmingplannen zijn terug te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Deze site kent géén alertservice voor nieuwe meldingen. Nieuwe bestemmingsplanwijzigingen horen in de staatscourant te staan, met een verwijzing naar ruimtelijkeplannen.nl. De Staatscourant-meldingen worden op haar beurt weer getoond op www.officielebekendmakingen.nl en overheid.nl, maar een eigen onderzoek van OmgevingsAlert toonde aan dat dit niet altijd gebeurt en áls het gebeurt niet altijd correct en volledig. Zo worden locatiegegevens te vaak niet goed ingevuld door het bevoegd gezag, waardoor belangrijke wijzigingen niet gevonden worden bij het zoeken in een bepaald gebied.
Via overheid.nl is het ook mogelijk informatie te vinden van reguliere omgevingsvergunningen die niet in de Staatscourant staan. Tenminste, van plm 70% van de Nederlandse gemeenten. Op deze site is het ook mogelijk om een e-mailalert in te stellen waarmee de gebruiker e-mails krijgt van nieuwe meldingen rondom een in te stellen locatie. Dit werkt vooral als u van één of een zeer klein aantal objecten op de hoogte wilt blijven, maar werkt niet praktisch bij grotere aantallen objecten. Ook is het maar beperkt mogelijk om informatievoorkeuren in te stellen, zodat je als gebruiker als snel overvoert wordt met informatie en zakelijke gebruikers door de bomen het bos niet meer zien.
Hieronder laten we zien hoe gebruikers met OmgevingsAlert Pro goed op de hoogte blijven van alle officiële bekendmakingen rondom de vastgoedportefeuille die u in beheer heeft

De strijd tegen planschade in 3 stappen

Op www.omgevingsalert.nl/pro kunt u in enkele seconden een account aanmaken op OmgevingsAlert Pro. De eerste maand zijn hier geen kosten aan verbonden en kunt u dus risicoloos kennismaken met deze tool. Na afloop van de proefmaand stopt het abonnement vanzelf.

Nadat u een account hebt aangemaakt volgt de eerste stap:

Stap 1: Het invoeren van de objecten.
In het objectenoverzicht kunt u zien welke panden u al heeft ingevoerd en kunt u zelf objecten toevoegen. Dit gaat eenvoudig aan de hand van de postcode-huisnummer-combinatie. In deze demo hebben we de locaties van enkele fastfood-restaurants ingevoerd als fictieve vastgoedportefeuille.

Bij het invoeren kunt u een beheerder koppelen aan dit object zodat elke beheerder zijn eigen panden kan volgen. Ook stelt u per object een filterset in (verderop geven we een toelichting hierop). Bestaat uw object niet uit een adres, maar uit een gebied, tracé, leiding of andere infrastructurele faciliteit, dan helpt de support-desk met het toevoegen van zo’n object. Met behulp van het kaartje kunt u zich ervan overtuigen dat de pointer op de juiste plek is geplaatst.

Stap 2: Het instellen van een filterset.
Met het instellen van een filterset geeft u aan welke meldingen u rondom uw objecten wilt zien. In dit geval stellen we bijvoorbeeld in dat we alle bestemmingsplanwijzigingen willen zien die binnen een straal van 1000m van onze objecten vallen. Hierbij worden zowel meldingen uit de Staatscourant, de gemeentebladen als ruimtelijkeplannen getoond. Van die laatste worden de exacte contouren van de plangebieden meegenomen en als een (deel van een) plangebied binnen de ingestelde 1000 meter van het pand valt, dan belandt een melding automatisch in de ‘inbox’ (zie stap 3).

De in totaal meer dan 100 verschillende bekendmakingstypes die in Nederland voorkomen zijn handig geclusterd in categorieën als ‘horeca’ (drank- en horecavergunningen, exploitatievergunningen, etc.), ‘omgeving’ (omgevingsvergunningen, -meldingen, etc), ‘verkeer’, ‘verkoop’ en bijvoorbeeld ‘water’. Per categorie kun je aangeven of je deze wel of niet wilt zien en kan een aparte straal ingesteld worden. Bij de vergunningen kan ook met vrije tekst gewerkt worden. In bovenstaand voorbeeld hebben we de filters zó ingesteld dat elke omgevingsvergunning in een straal van 200 meter rond de panden getoond wordt, maar ook alle meldingen waar het woord ‘retail’, ‘supermarkt’ of ‘winkel’ in voor komt binnen een ruimere straal van 4 kilometer. Binnen de retail worden dergelijke functies veel gebruikt om op de hoogte te blijven van concurrentiële ontwikkelingen.
Voor verschillende soorten objecten kunnen verschillende filtersets worden aangemaakt. Zo zijn er klanten die voor de winkelcentra in hun vastgoed-portefeuille ándere criteria aanmaken dan bijvoorbeeld voor solitaire winkelpanden of kantoorlocaties. Ook zijn er bijvoorbeeld winkelketens die voor verschillende winkelformules verschillende filtersets hanteren. Door een nieuwe filterset aan te maken en deze te koppelen aan de betreffende objecten (stap 1) heb je het direct ingesteld en krijg je de juiste nieuwe plannen bij de juiste functionaris op de radar.

Stap 3: Het ontvangen en beoordelen van nieuwe meldingen
Dagelijks worden alle nieuwe meldingen van ruimtelijkeplannen.nl en officielebekendmakingen.nl/overheid.nl voor u geïmporteerd en gefilterd op nabijheid rond uw panden en de door u ingestelde filtercriteria. Alle meldingen worden getoond in een overzichtelijke inbox, die lijkt op de e-mail-inbox die u gewend bent. In de eerste kolom ziet u alle locaties waar u beheerder van bent (alleen voor zover er ongelezen meldingen zijn). Als u op zo’n locatie klikt, verschijnen in de tweede kolom alle ongelezen meldingen die uw locatie kunnen beïnvloeden, gebaseerd op uw filterinstellingen. Als u op zo’n melding klikt, ziet u automatisch de details van die melding, inclusief kaart en streetview-beeld. Desgewenst klikt u automatisch door voor méér informatie en komt u automatisch uit op de website van het bevoegd gezag, ongeacht of dit de website van de provincie, het waterschap, de gemeente, de Staatscourant of ruimtelijkeplannen is.

De gebruikersinterface van de inbox is helemaal geoptimaliseerd om snel meldingen te kunnen beoordelen op relevantie: Met muis of pijltjestoetsen bladert u er snel doorheen en alle bekeken meldingen krijgen automatisch de status ‘gelezen’ en worden lichtgrijs. Als u dat niet wilt, kunt u de melding met één klik de status ‘ongelezen’ of ‘belangrijk’ geven, óf bijvoorbeeld delen met een collega vastgoedbeheerder of acquisiteur.
De ervaring leert dat een gemiddelde vastgoedbeheerder voor gedegen omgevingsmanagement op een gemiddelde portefeuille meestal zo’n kwartier per week mee bezig is, afhankelijk van de omvang van de portefeuille en de grootte van de ingestelde interessegebieden. Een wekelijks e-mailbericht attendeert de gebruiker op nieuwe plannen of openstaande meldingen.
De meeste gebruikers ervaren al tijdens de proefperiode dat er vaak méér gebeurt rondom hun panden dan ze op voorhand hadden voorzien en dat daar veelal zeer relevante ontwikkelingen spelen. Het gebruik van OmgevingsAlert Pro leidt tot een beter beeld van nieuwe plannen, scherper zicht op ontwikkelingen bij concurrenten en tot zienswijzes en bezwaarschriften waarmee aanzienlijke planschades worden voorkomen.

Meer info: www.omgevingsalert.nl/pro